Снижение кадастровой стоимости квартиры

РЕШЕНИЯ КОМИССИИ ПРИ РОСРЕЕСТРЕ ПО ОСПАРИВАНИЮ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИР НА ОСНОВЕ НАШИХ ОТЧЕТОВ

положительное решение в комиссии снижение на 41%

положительное решение в комиссии снижение на 39,9%

положительное решение в комиссии снижение на 39,5%

Квартира сегодня для большинства из нас является наиболее дорогостоящим имуществом, источником безопасности, семейного благополучия, возможностей и перспектив. То, что квартира является имуществом, наделяет ее владельца определенными правами (купить, продать, обменять, сдать в аренду, провести перепланировку и т.д.), а также накладывает ряд обязанностей (содержать в определенном порядке не нарушая правил эксплуатации, оплачивать коммунальные услуги, а также платить налоги и сборы государству). Для того, чтобы реализовать права, а также более эффективно и с наименьшими потерями выполнить обязанности, которые накладывает владение квартирой, часто необходимо определить ее стоимость.

Стоимость квартиры определяется множеством факторов

• местоположение;
• отделка;
• количество комнат;
• площадь;
• этажность и материал, из которого построен многоквартирный дом и многое другое.

Эти факторы влияют на рыночную стоимость квартиры, которая определяется посредством сравнительного подхода (производится сравнение с аналогами, а также проводится корректировка на различные определяющие стоимость факторы).

Особенности рыночной и кадастровой стоимостей

Помимо рыночной существует такой вид стоимости как кадастровая. Кадастровая стоимость определяется посредством массовой оценки недвижимости соответствующими органами государственной власти (Росреестр). Основным нормативно-правовым актом, на основании которого проводится кадастровая оценка квартиры, является Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ, в котором регламентирован порядок и особенности проведения кадастровой оценки недвижимости, в том числе - квартир.

Кадастровая стоимость, таким образом, это стоимость квартиры, полученная в процессе проведения кадастровой оценки по определенным методикам, в соответствии с нормами действующего законодательства. При этом гражданам представляется возможность получения информации о кадастровой стоимости того или иного объекта по запросу в Росреестр. Рыночная стоимость является более точной характеристикой квартиры, поскольку отражает ее индивидуальные особенности, проводится по индивидуальному заказу экспертами-оценщиками. Можно выделить две важные особенности кадастровой оценки квартиры ( земельного участка, дома и любой другой недвижимости):

1. массовый характер - оценка проводится в определенном регионе в определенный период времени для установленных категорий объектов. Данная особенность создает определенные проблемы в сфере объективности и точности оценки (так она не учитывает ряд факторов, определяющих стоимость квартиры, в том числе, стоимость ремонта, отделки, этаж и многое другое, не проводится осмотр каждой отдельной квартиры, фотографирование, оценка планировки);
2. влияние на налоговое бремя - согласно норм Налогового Кодекса РФ налог на недвижимое имущество оплачивается исходя из его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость является базой для исчисления следующих налогов

• Налог на имущество. Ставки налога на имущество в том или ином регионе можно найти в соответствующих нормативно-правовых актах, а также в справочниках: например в системе Консультант Плюс представлен справочник «Ставки налога на имущество организаций в субъектах Российской Федерации», в том числе и для Ростова-на-Дону.
• Налог на доходы физических лиц при продаже квартиры. В соответствии с нормами действующего законодательства данный налог исчисляется с суммы продажи квартиры, если в договоре указана сумма выше кадастровой стоимости, если же сумма, указанная в договоре, ниже кадастровой стоимости более чем на 30%, то налог платится с 70% от кадастровой стоимости.
• Налог на дарение. Если при дарении рыночная стоимость квартиры не указывается, то налог может быть исчислен исходя из кадастровой стоимости квартиры.
• Нотариальные действия с недвижимостью.

Именно вторая особенность важна для нас, поскольку каждый человек заинтересован в том, чтобы платить как можно меньше налогов, а значит, точность определения кадастровой стоимости является важной для различных бюджетов (регионального, местного и бюджета отдельного человека или семьи).

Алгоритм определения кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость определяется на определенную дату по специальному, предусмотренному законом алгоритму:

1. принимается решение о проведении кадастровой оценки органами исполнительной власти региона;
2. публикуются предварительные отчеты о результатах кадастровой оценки на официальном сайте Росреестра. Данные отчеты доступны для использования в течение 60 дней, за этот период в них вносятся изменения по заявлениям в случае обнаружения ошибки;
3. проводится утверждения результатов кадастровой оценки, кадастровая стоимость является действительной 1 января следующего года, при этом действует она, как правило 3 - 5 лет, соответственно, за этот период налог на квартиру будет исчисляться исходя из этой стоимости, что приводит к необходимости уточнения и коррекции кадастровой стоимости квартиры

Кадастровая стоимость может меняться в случае, если объект недвижимости был изменен, и эти изменения оказали существенное влияние на стоимость, в этом случае налог на имущество будет пересчитан не с 1 января, а с даты установления новой кадастровой стоимости. Таким образом, определив сущность и значение кадастровой стоимости, перейдем к институту ее оспаривания. Как уже отмечалось, сам процесс оценки кадастровой стоимости не подразумевает ее точности, привязки к индивидуальным особенностям каждой отдельной квартиры, а значит, добропорядочный гражданин несет риск переплаты налогов, если кадастровая стоимость будет выше рыночной.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости

Утвержденная кадастровая стоимость может быть оспорена собственником или другим заинтересованным лицом в установленном законом порядке. Оспаривание производится в судебном и внесудебном порядке, в комиссии Росреестра (создается в каждом регионе и включает в себя экспертов-оценщиков, представителей власти) или же в суде соответствующей инстанции. Так или иначе, но отчет по оценке рыночной стоимости на необходимую дату - это неотъемлемая часть, важнейший документ, необходимый для оспаривания кадастровой стоимости квартиры, ее снижения.

Итак, если оспаривание прошло успешно, а участие специалистов ООО «СНОиК» - это важный фактор успеха в процессе снижения кадастровой стоимости квартиры, то с 1 января года, в который было подано заявление будет применяться новая, пониженная кадастровая стоимость, что позволит избежать ненужных затрат, а это как никогда актуально в сложный период экономического кризиса и пандемии.

Оспаривание кадастровой стоимости, по сути, вызов, который гражданин бросает государству, и чтобы этот вызов не превратился в фарс, необходимо заручиться поддержкой серьёзной команды специалистов-оценщиков и менеджеров, способных решать задачи в сфере снижения кадастровой стоимости квартир любой сложности. Именно такой слаженной, доказавшей свою эффективность командой обладает и гордится ООО «Союз независимых оценщиков и консультантов».